心清境大樓管理規章

本大樓訂定規約條款如下，本大樓全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務：

[第一條]本規約效力所及範圍

本規約效力及於本大樓全體區分所有權人及住戶。

本大樓之範圍如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。

[第二條]專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份

一、本大樓專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份之範圍界定如后，其區劃 界限詳如附件一標的物件之圖說。

          1、 專有部分: 係指編訂獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。

          2、 共用部分: 係指不屬專有部份與專有附屬建築物，而供共同使用者。

          3、 約定專用部份: 大樓共用部份經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。

          4、 約定共用部份: 大樓專有部份經約定供共同使用者。

二、本大樓法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。

三、本大樓周圍上下及外牆面為共用部份，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。

四、停車空間應依與起造人或建築物業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部份。 無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部份之停車空間約定約定專用部份供特定所有權人使用，其契約格式如附件二。

[第三條]區分所權人會議

一、區分所有權人會議由本大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第二十五條之規定，召集人由區分所有權人互推一人產生。召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之。

二、區分有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；告期間不得少於二日，依公寓大廈管理條例第二十八條之規定辦理。

三、下例各目事項，應經區分所有權人會議決議：

          1、 規約之訂定或變更。

          2、 管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。

          3、 大樓之重大修繕或改良。

          4、 大樓有公寓大廈管理條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。

          5、 住戶之強制遷離或區分所有權人強制出讓。

          6、 約定專用或約定共用事項。

          7、 其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。

四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。

五、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。

六、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

七、區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，如附件三。

八、開會通知之發送，以開會前十五日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

九、區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第三十條及第三十一條定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

十、前款區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

十一、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

十二、會議紀錄應包括下列內容：

              1、開會時間、地點。

              2、出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。

              3、討論事項之經過概要及決議事項內容。

[第四條]本大樓有關文件之保管責任

規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽時，不得拒絕。

[第五條]管理委員會委員人數為處理區分所有關係所生事務，本大樓由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：

                  一、主任委員 一名

                  二、副主任委員 二名

                  三、財務委員一名

                  四、監察委員一名 共計五名

                  五、主任委員、副主任委員及財務委員，由區分所有權人任之。

[第六條]管理委員會會議之召開

                  一、主任委員應每二個月召開管理委員會會議乙次。

                  二、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。

                  三、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項經出席委員過半數以上之決議通過。

                  四、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：

                            1、開會時間、地點。

                            2、出席人員及列席人員名單。

                            3、討論事項之經過概要及決議事項內容。

[第七條]主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任

 一、主任委員由管理委員互選之。

 二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。

 三、委員應以下列方式之一選任。

                              1、委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。

2、委員名額按分區分配名額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者為當選。

                   四、委員之任期，自本年七月一日起至翌年六月三十日止，為期一年，連選得連任。

                   五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。

                            1、主任委員、副主任及財務委員喪失區分所有權人資格者。

                            2、管理委員喪失住戶資格者。

                   六、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補。

[第八條]主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格

                 有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其己充任者，即當然解任。

一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。

                  二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。

                  三、受破產之宣告，尚未復權者。

                  四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。

                  五、無行為能力或限制行為能力者。

[第九條]主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之權限

一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第三十四條規定事項。

二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。

三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。

四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。

五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務，或於主任委員出缺時，執行其職務。

六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用(以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。

七、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議、為全體區分所有權人之利益，誠實地執行職務。

八、管理委員得為工作之需要支付費用或接受報酬，其支付方法，應依區分所有權人會議之決議為之。

九、本會各委員應共同處理違建及公共設施和停車管理等一切事務處理與執行。

十、管理委員會會議每二個月舉行常會一次，主任委員於平時認為有必要時，得召開臨時會議，如有委員代表三分之一以上之連署，主任委員應召開臨時會。

[第十條]公共基金、管理費之繳納

一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之規定向管理委員會繳交下列款項。

                            1、公共基金。

                            2、管理費。

二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。

三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

四、管理費以足敷第十二條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。。

五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會應向該區分所權人另外收取遲延利息，以未繳金額5%之滯納金計算。

六、區分所有權人大會如因管理費等而對區分所有權人持有債權，而該區分所有權人無償還能力時，得對區分所有權人之繼承人及指定繼承人行使債權。

[第十一條]管理費、公共基金之管理及運用

                     一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。

                     二、管理費用途如下：

                               1、委任或僱傭管理服務人之報酬。

                               2、共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。

                               3、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。

                               4、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。

                               5、稅捐及其他徵收之稅賦。

                               6、因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。

                               7、其他基地及共用部分等之經常管理費用。

                      三、公共基金用途如下：

                                1、 每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。

                                2、 因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。

                                3、 共用部分及其相關設施之拆除、重修繕或改良。

                                4、 供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊。

[第十二條]共用部分修繕費用之負擔比例

共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

[第十三條]共用部分及約定共用部分之使用

                      住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

[第十四條]約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。

一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載己擁有停車空間持分者或，訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。

二、登記機關之共同使用部分己載有專屬之停車空間持分面積者前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議，由管理委員會定之。區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。

[第十五條]專有部分及約定專用之使用限制

一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。

三、使用償金收費標準，比照住戶專有部份管理費標準繳納。

[第十六條]財務運作之監督規定

一、管理委員會之會計年度自本年七月一日起至翌年六月三十日止。

二、管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。

[第十七條]糾紛之協調程序

 一、大樓區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。

二、本大樓管理委員會委員(含歷任)及大樓管理員，因執行大樓公共事務遭人侵害、恐嚇、或報復行為時，得依本規約第十一條第二項第六款費用支出，聘請律師協助法律輔導訴訟。

三、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本大樓所在地之高雄地方法院為第一審法院。

[第十八條]違反義務之處置規定

 一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：

1、住戶違反公寓大廈管理條例第六條第一項之規定，於維護、條繕專有部分、約定專用部分約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；其他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部分時，有拒絕情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。

 2、住戶違反公寓大廈管理條例第八條第一項之規定，有任意變更大廈周圍上下、外牆面、樓項平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的，設置廣告物等行為時，應予制止，並報請主管機關依公 寓大廈管理條例第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。

3、住戶違反公寓大廈管理條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

4、住戶違反公寓大廈管理條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時。應予制止，並報請直轄市、縣(市)主管機關處理，要求其回復原狀。

5、住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第一項至三項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時。應予制止，或召集當事人協調處理，必要時得報請地方主管機關處理。

二、住戶有下列之各目情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者。管理委員會得依區分有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權基地所有權應有部分：

1、積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

2、違反公寓大廈管理條例相關規定經依公寓大廈管理條例第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

3、其他違反法令或規約，情節重大者。

三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。

[第十九條]其他事項

一、共用部分及約定共用部分之使用管事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。

二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件四。

三、區分所有權人將其專有部分出租他人供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項定。

四、區分所有權人應在租賃(或使用)栔約書中載明承租人(或使用人)不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書，其格式如附件五。

五、本大廈之公共設施費用及管理費等，住戶必須共同負擔，如有拖欠或不繳納之情事，願意接受管理委員會及依公寓大廈管理條例適當之處分，絕無異議。

六、有關大廈之一切公共設施，如進出口門廳、電梯、發電機、監控系統、地下蓄水池、屋頂水塔、消防及火警設備、灑水設備、對講機設備、停車設備等，所有住戶均有共同維護之責，如個人有損壞情事，應負責賠償。

七、為維護本大廈內外之整潔美觀，不破壞整體美外觀，各住戶不得私自按裝鐵窗、任意懸掛招牌張貼廣告，如有需要，請待委員會成立後，統一規格、式樣及顏色。三樓以上(含三樓)不得任意懸掛招牌、張貼廣告。

 八、違反前項規定者，願由管理委員會派員逕行拆除，有關費用由該同意立約人負擔，絕無異議，為求公平，本辦法溯及既往。

 九、各住戶均不得設置任何型態之工廠或經營不正當之職業，以免騷擾鄰居及全體住戶之安寧及安全。(各住戶亦不得設置MTV、KTV、按摩、色情、旅館等特種營業)。

十、不將易燃物品、危險物品或具有爆炸性物品放置於室內外，以免造成危險。

十一、如將房屋出租或出售時，須事先通知管理中心，且於遷出或遷入前三天通知管理中心，以配合管理，且於出租他人使用時，應於租賃契約添附本大廈規約，俾承租人亦能共同遵守。

十二、發現可疑人物或緊急情況時，應迅速通知管理中心，以使管理人員能及時趕來處理。

十三、交屋後所有住戶一律不得作其他之增建及違章。

十四、本住戶管理規約，各住戶均願絕對遵守，如有違反者願意接受管理委員會之議處絕無異議，並願放棄一切抗辯權。

十五、各住戶交屋後有關私人單位及公共設施保固期內之正常損壞情事，其工程維修工作請通知管理中心代為連繫通知。

十六、若樓上或隔壁住戶水管破裂，導致下層或隔壁住戶漏水之情事，樓上或隔壁住戶除須主動配合修護外，另須於滲水處代為粉刷，以示負責。

十七、住戶內部裝潢(修)不得破壞建築物，而影響本身及整棟大廈之結構安全，裝潢(修)完成後，應清潔恢復原狀。(如附表六：裝潢施工管理辦法)。

十八、環境衛生維護：不得隨意吐痰、吐檳榔、拋棄果皮紙屑與廢棄物。

十九、電力安全部份：

              1、使用電力不得超過負荷。

              2、電熱器用畢後，應立即關閉。

              3、電燈用電不得變為其他用途，以免超過負荷發生危險。 

              4、為維護用電安全，非經本大廈管理中心許可，並經電力公司安全檢查認可，不得加裝電線、電管。

廿、防火、防盜部分：

         1、住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物，設置欄柵、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位，侵佔巷道，妨礙出入。

         2、如發現火災，應迅即使用就近滅火器或消防栓加以撲滅，並以一一九報警與通知管理中心處理。

         3、各住戶請經常自行注意防止竊盜、檢點門戶實施守望相助，若發現竊盜除迅速報警外，並通知管理中心協助處理。共同組織防護團並適時施以訓練，以適應護安全。

廿一、其他公共安寧部份：

              1、防止噪音，請各住戶不要播放妨礙他人之音響。

              2、不得存放易燃性、爆炸性等危險物品。

              3、請保持本大廈內、外觀完整，不得在大廈四壁內、外公共處所任意張貼、懸掛或繪畫廣告。

              4、公共處所如電梯口、樓梯、騎樓、巷道、通路等，禁止堆置雜物或傢俱貨品。

              5、保持內外觀瞻，不得在樓梯或公共場所曬晾衣物。

              6、本大廈內不得聚賭、酗或其他違法犯紀行為。

              7、不得隨意破壞本大廈建築物或其他搭建物。

廿二、本『住戶規約暨組織章程』包括住戶所有人及其所屬人員均應共同遵守，若有產權移轉之行為，須告知承接人住戶規約之內容，並於其承接後，繼續遵守本規約之全部條文規定，如有未盡事宜得由住戶提請管理委員會，經會議通過修訂並公佈。

廿三、本規約中未規定之事項，應依寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

廿四、本大廈公告欄設置於管理室內。

[第二十條]管理負責人準用規定之事項

                      本大樓未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。

[第二十一條]本大樓管理委員會解散後，剩餘財產應歸屬該機關團體所在地之地方自治團體或政府主管機關指定之機關團體。

[第二十二條]本規約立於民國九十年六月三十日。

[附件六]裝潢施工管理辦法：

三、各單位於藍圖設計時時如變更原設施結構，應先向管理中心查詢是否有損及公共設施系統之完整性，另應經管委會同意及出具證明。

五、每日工作結束前，應先將該住戶總電源關閉，並將門窗確實鎖閉。施工期間應避免擅接電源或超負荷電，以免發生火災。

六、裝潢建材廢料及垃圾應於每日收工後以袋裝方式放置於該住戶內，由包商自行統一清運，其工作時不得將上述物品移至公共設施處。(如安全門、安全梯)。

八、施工人員應以一人一證方式配帶工作證，如不慎遺失者應速至管理中心報備申請補發。(工作證使用以個戶為單位，不得多戶同時使用一張)。

                 三、無裝潢建材、廢棄物品、器材機具等遺留放置公共設施。                  

[第四條]施工中有違反第二條第８款及第三條規定者，應扣款保證金二分之一或全額。

[第五條]如未依規定第一條各項辦理，裝潢公司即無條件不得進入大廈內工作，住戶亦不得為難本公司現場管理工作之人員。